陽城的兩個大領導，和吳思源談的還算順利。
這事，就這樣定了下來。
五萬億只是開始。
畢竟吳思源要做的事情，不僅僅是買地，還要建房。
無論哪一項，都需要巨額的資金。
五萬億其實也就堪堪是國內的買地錢而已。
而建房的資金，就需要信貸的支持了。
之前國內的房地產商開發地產也都是如此，需要信貸的支持，不然的話，想要等房地產商籌集到買地建房的所有資金，是永遠都等不到的。
房地產商一開始的套路是這樣的，也是房地產開發的初級手段，使用一層杠桿。
房地產商先用自有資金拍下拍下一塊土地，六個月之后，他就能拿到施工證，然后就可以把土地抵押給銀行，拿到土地價格百分之七十左右的開發貸款，利率通常是8%。
然后就可以支付總包費用，大概要用掉開發貸款百分之八十左右的資金，就可以開工了。
開工蓋了5層樓后，就可以拿到預售證，這個時候就可以賣期房了。
假設賣到的期房能達到土地價格的一倍，先拿出一部分錢，還掉開發貸款，這樣可以減少利息支出。
三年之后大概率就可以竣工交房。
這樣一通操作下來，開發商大概就可以賺取16.7%的年化利潤16.7%（忽略了利息），這個利潤率其實不高。
這種加杠桿的方式，一般是地方小房企的手法，所以他們賺不到幾個錢。萬一遇到銷售不理想的，還得虧！
所以又有后來幾種玩法。
一是用信托杠桿獲得更多流動資金。
前面流程沒變，但是拿到土地證之后，就把土地證抵押給信托公司，拿到百分之六十左右的資金，利率10-12%。
而房地產商拿到信托的資金之后，不是去開發原有的土地，而是繼續拿地。
.六個月后，拿到施工證，把土地抵押給銀行，拿到開發貸款。
后面流程差不多，但是這樣一來的話，房地產商在賺到原先利潤的同時，還拿到了一大筆信托的配資，這筆錢，拿來操作什么，都方便許多。
另外一種玩法是用私募杠桿墊資拿地，是在信托的基礎上，再找私募墊資，然后繼續拿地，不過私募的利率也高，普遍要16-18%。
然后就是拿施工證跟銀行抵押，拿到錢之后，還私募的墊資。
這時候，開發商雖然身無分文，無法開工，但它卻可以支付總包商業承兌匯票（俗稱打白條，某公司暴雷后白條很出名啊），相當于總包自己墊資開工。
然后就是蓋樓，取得預售證，賣三塊地的樓，還債，三年后竣工，這時候大概能賺到比之前多的多的錢，畢竟是三塊地，哪怕要還掉高額的利息。
這種玩法已經是屬于【空手套白狼】了！
但在這種玩法上面，還有更套路的玩法，那就是疊加無限層杠桿。
這里還有三個手段：
一個是拖總包的工程款，能拖多久就拖多久，拿著這些沒利息的錢去找信托或者私募加杠桿繼續拿地蓋房，把上面的套路嵌套著玩無數遍。
第二個是，收到預付款后，不用等3年交房后才去拿新地蓋房，他可以立馬就挪用預付款，找到信托和私募加杠桿拿地。
第三個是，部分樓房不予網簽，抵押給總包或者第三方公司發行債券，拿到一筆新的融資，再去拿地蓋房。（抵押的這部分房產，如果幾年后升值了，開發商還能賺差價）
每一個項目都可以這么玩，理論上可以無限循環下去。
這就是為什么有些房企可以5年內，從1千億做到1萬億的原因。
通過上述的手法，開發商可以大筆撈錢，但有些撈得多，有些撈得少。這其中的關鍵就是周轉率。換句話說就是拿地要快，開盤要快，預售要快，收錢要快！
這個循環一年轉一次只能賺50億，一年轉5次，就能賺250億。
假設一筆資金的年利息是12%，如果周轉快，一年用5次，每次利息就變成2.4%了。是不是很驚喜？
2.4%的利息簡直便宜死了。
除了周轉率之外，規模大也是重要的一個賺錢指標。
小規模的開發商，手上只有一個樓盤，周轉再快也只能玩一把，盈利非常有限。
但規模大的房企，手上有幾十上百個項目，那么資金就可以在項目間騰挪。比如，用A盤的預收款去拿B盤的地，用B盤抵押得來的資金去玩C盤。
不僅如此，項目越多，能借助資本外力的程度就越大，杠桿加得就越大，借助杠桿的力量，原本100億賺50億的生意，可以做到30億不到的本金就賺50億！甚至空手套白狼。
即便單個樓盤的利潤低也無所謂，用量來補價，整體利潤要高出很多。
怎樣才能有幾十個項目呢？拿地呀！
這就是為什么某公司負債率超過85%了，還在瘋狂拿地的原因：
因為——規模就是利潤啊！
但這是信貸寬松的情況下，才有的玩法。
一旦信貸緊張，從銀行貸款不了，資金鏈就會出現斷裂，然后就是一層套一層，就會出現全面崩盤的現象！
這也是為什么上面要管控房地產的這種金融手段的原因。
再玩下去，風險太大了！
一旦出現什么突發事故，真的是會被全部拖下水的！
這也是為什么，明明房地產這支柱產業如此重要，但上面還是堅定地推行關于房地產商的三條紅線的原因。
這是要主動擠泡沫，降低系統風險性。
【超群集團】倒不準備玩這種高周轉的地產游戲。
說白一點。
地產這行業，能賺多少錢！
吳思源讓【超群集團】進入這公租房行業里面，本身就是打著虧錢來搞的。
【鑒于大環境如此，
當然。
【超群集團】要玩轉這公租房，也要借助信貸的力量支持。
尤其是吳思源答應陽城的兩位大領導，要以公租房作為抓手，來全面整頓陽城的市容市貌，為之后的【智慧之城】建設留下施展的空間，這就導致【超群集團】得額外投錢在陽城上面。
【超群集團】那五萬億元真的是只是看得多。
實際砸進來，也就只是冒些水花而已。
【超群集團】也得向銀行貸款建房。
而且這個數額不是小數。
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